Tính từ tháng 4 năm 2022 đến nay, thị trường BĐS toàn VN đang đi vào giai đoạn chậm thanh khoản, trên khắp các diễn đàn MXH đang có nhiều người phản ánh khá tiêu cực với diễn biến của nền kinh tế. Chúng ta không khó để bắt gặp những status “FED nâng lãi suất, thị trường sụp đổ”, “BĐS trở về giai đoạn 2008 khi lãi suất lên 18%” “khi lạm phát đạt mức 8-10% thì giá BĐS giảm 60%” v.v… Hôm nay Thiên Hương xin gửi tới mọi người góc nhận định của chúng tôi về xu hướng và “điểm neo” của nền kinh tế và ảnh hưởng của nó đối với thị trường BĐS trong 3 tháng cuối năm. Chúng ta cùng điểm qua những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp nhé:
1. NHỮNG DẤU HIỆU PHẢN ÁNH CHỈ BÁO CỦA LẠM PHÁT – DÒNG TIỀN TRÊN THỊ TRƯỜNG
– Đầu tiên là chuyện CON HEO (Cho những ai chưa biết thì giá thịt heo ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế Việt Nam, còn nhớ năm 2019 giá heo liên tục leo thang lên đến mức 86,000VND/kg, đẩy lạm phát lên và năm đó lãi suất Bank chạm mốc 13,5% sau khi kèm các loại phí). Hiện tại giá heo hơi hiện nay đang giao động 60,000/kg-64,000/kg, và theo các chuyên gia dự báo xu hướng giá heo hơi vẫn đang chiều hướng tăng khi thị trường đang có những tín hiệu tích cực cho ngành chăn nuôi.
– Bên cạnh đó, tập đoàn điện lực (EVN) lỗ sau thuế 16,586 tỷ đồng trong 6 tháng theo báo cáo tài chính công ty mẹ và báo cáo hợp nhất 6 tháng đầu năm 2022. Và Bộ Công Thương đề xuất tăng giá điện khi giá bán lẻ bình quân tăng 1%. Nhiều khả năng vì lạm phát, nhà nước sẽ bù lỗ và gồng đến cuối năm, bằng chứng là đề xuất mới nhất của BTC RẤT THẤP (năm sau có tăng bù không thì không biết)
– Theo Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF), dự trữ ngoại hối của Việt Nam đã giảm xuống còn 102,89 tỷ USD tính tới cuối tháng 5/2022. So với cuối năm 2021, dự trữ ngoại hối của Việt Nam đã giảm khoảng 4,5 tỷ USD. Và ngân hàng nhà nước đã liên tục phát hành tín phiếu và bàn giao ngay một lượng USD trong dự trữ ngoại hối trong tuần, lượng tiền VND rút vào khoảng hơn 100,000 tỷ đồng nhằm cân bằng tỷ giá. Nhưng áp lực đồng tiền vẫn còn tương đối lớn, nên không tránh khỏi việc Ngân hàng Nhà nước sẽ sử dụng các công cụ điều tiết nhằm ổn định tỷ giá USD-VND như cách đã bán 21 tỷ USD cán cân thanh toán vãng lai vẫn ổn vì quỹ 4 năm nay và quỹ 1 sau sẽ là mùa kiều hối và xuất siêu rất tốt.
– Giá heo hơi chưa có dấu hiệu giảm, Bộ Công Thương sẽ có những động thái lót đường cho giá điện tăng. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nỗ lực hút dòng tiền về, lượng tiền mặt trên thị trường suy giảm. Nhiều ý kiến cho rằng, NHNN khó có thể bán thêm được USD =>USD tăng giá sẽ tạo áp lực lên tỷ giá, lạm phát của Việt Nam trong khi nửa cuối năm là thời điểm nhu cầu sử dụng USD của doanh nghiệp tăng cao. Với đà mất giá của VND cho thấy một kịch bản xấu NHNN thả nổi lãi suất VND và USD.
– Tuy nhiên nên nhớ trong 2 năm quá Việt Nam là nước xuất siêu và dự trữ ngoại hối hiện tại cao hơn năm 2019 hơn 30 tỷ USD. Vì vậy chúng tôi cho rằng NHNN vẫn có khả năng điều tiết giảm áp lực đồng USD, các nghi ngờ trên rất thiếu cơ sở, sự thật là hiện tại tỷ giá USD chỉ tăng 2% (nếu so sánh với các đồng tiền lớn trên thế giới như Bảng Anh, Yên Nhật, Euro v.v… mất giá lên đến hàng vài chục %). Ở bài sau chúng tôi sẽ đi sâu vào lợi thế 2% của đồng VN
2. TRÁI PHIẾU KHÓ KHĂN – ĐẦU TƯ CÔNG CÓ GIẢI NGÂN CHẬM?
Câu chuyện Trái phiếu doanh nghiệp Bất động sản
Theo thống kê, bất động sản là ngành phát hành nhiều trái phiếu doanh nghiệp nhất, với giá trị 285,6 nghìn tỷ đồng. Đây cũng là ngành có lãi suất sơ cấp bình quân cao nhất, với mức lãi suất gần 9,8%. Theo FiinRaTing (Đơn vị đánh giá trái phiếu) hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch.
Dòng vốn FDI, kiều hối và dòng tiền trên thị trường đổ vào bất động sản sụt giảm đáng kể từ sau sự kiện Tân Hoàng Minh, FLC…điều này sẽ tác động tiêu cực đến nợ xấu cũng như sự ổn định của hệ thống ngân hàng và khả năng trả nợ trái phiếu doanh nghiệp của các nhà phát triển bất động sản cho các nhà đầu tư cá nhân. Cuối năm 2022 và năm 2023-2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn. Trong khi nguồn vốn vay ngân hàng khó tiếp cận, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu bị siết chặt sẽ tác động rất lớn đến nguồn hàng bất động sản, kịch bản sẽ là “hàng nhiều, nhưng giá cao” khiến sức hấp thụ của thị trường bất động sản trong cuối năm và năm 2023 là không cao.
Đầu tư công: “vốn mồi” là cú hích cho phục hồi kinh tế. Nhưng việc giải ngân vốn đầu tư công 9 tháng đầu năm ước đạt 58,7% chưa đạt được kỳ vọng đề ra. Vay ưu đãi nước ngoài mới chỉ đạt 15,48% kế hoạch vốn được giao. Cũng cần phải nhắc lại một lần nữa rằng, trong giải ngân vốn đầu tư công, có yếu tố đặc thù là “đầu năm thi công tích lũy khối lượng, cuối năm triển khai thanh toán”. Tức là, giải ngân sẽ tăng cao vào dịp cuối năm. Do vậy, khẳng định “giải ngân chậm” có thể chưa hoàn toàn chính xác. Chúng tôi cho rằng trong 3 tháng cuối năm tốc độ giải ngân đầu tư công sẽ đạt mốc 70% sau khi gói 147.138 tỷ VND được kích hoạt phục hồi kinh theo NQ43/2022/QH15 (lưu ý thêm là tốc độ giải ngân năm nay cao hơn năm 2021 là 34,000 tỷ)
3. ẢNH HƯỞNG CỦA THÔNG TƯ 08/2021 và 08/2022/TT-NHNN
Bà Nguyễn Thị Hồng (Thống đốc Ngân hàng Nhà nước) cho biết, khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản hiện nay là cho vay trung hạn và dài hạn (từ 10-25 năm), trong khi nguồn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Tổng dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản đạt 2,288,278 tỷ đồng chiếm 20,44% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế, và tỷ lệ nợ xấu chiếm 1,62%. Việc cho vay đối với lĩnh vực này hiện tại được xem là một hoạt động kinh doanh rủi ro của ngân hàng.
Với thông tư 08/2022/TT-NHNN quy định về trình tự, thủ tục giám sát ngân hàng đối với tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Nhằm mục đích thực hiện giữ ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, đảm bảo an toàn của thị trường ngoại hối và an toàn của hệ thống ngân hàng.
Tại thời điểm này mặt bằng cho vay đã thiết lập lãi suất mới 11%-13,5%, và lãi suất cho vay bất động sản không có cách gì giảm được trong ngắn hạn (cuối năm 2022). Vòng kim cô Thông tư 08 khống chế 34% vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thì “cửa nào cho thị trường bất động sản”.
Trên đây là những khó khăn cuối năm của thị trường kinh tế BĐS, nhưng không phải thị trường chỉ có những gam màu u tối, chúng ta vẫn có những màu sáng hơn như Những chỉ số, báo cáo 9 tháng đầu năm 2022 như: GDP tăng cao nhất trong hơn 1 thập kỷ, cán cân thương mại hàng hóa xuất siêu hơn 6,5 tỷ USD, lạm phát thấp hơn mức CPI bình quân chung… là những điểm sáng của nền kinh tế Việt Nam 9 tháng đầu năm, liệu 3 tháng cuối năm có tăng tốc về đích được hay không? Hẹn gặp mọi người ở bài viết sau “ Hưởng Lợi từ lạm Phát quốc tế”.
—————————————————————————————
Thiên Hương Bất Động Sản
Địa chỉ: 98 Đường 2 Tháng 9, phường Bình Thuận, quận Hải Châu, TP.Đà Nẵng.
– Hotline / Zalo / Viber: 0932464717
– Website: thienhuongbatdongsan.com
– Fanpage: fb.com/thitruongbds.mientrung
– Email: thienhuong4717@gmail.com
