Thời gian gần đây, đề xuất giới hạn mức vay tối đa 50% giá trị tài sản với người mua bất động sản thứ hai, và 30% với căn thứ ba trở lên đang gây nhiều tranh luận.
Với mục tiêu được nêu là kiểm soát đầu cơ, hạ nhiệt giá nhà và đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng. Nhưng nếu đi sâu hơn – liệu biện pháp này có khả thi, có đúng quy trình can thiệp, và có thật sự giúp người dân dễ mua nhà hơn?
Dưới góc nhìn của Thiên Hương – Bất động sản Đà Nẵng, bài viết này xin nhìn lại vấn đề một cá nhân
1. Chính sách này thuộc phạm vi ai điều tiết?
Về nguyên tắc, chính sách tín dụng là thẩm quyền của Ngân hàng Nhà nước, còn Bộ Xây dựng chỉ có vai trò đề xuất hướng quản lý thị trường nhà ở.
Nếu Chính phủ đồng ý, việc triển khai sẽ phải chuyển hóa qua cơ chế điều hành của NHNN – ví dụ: điều chỉnh hệ số an toàn vốn, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV), hoặc yêu cầu các ngân hàng phân loại khách hàng theo số lượng tài sản sở hữu.
Nói cách khác, đây không phải một mệnh lệnh hành chính trực tiếp, mà là biện pháp gián tiếp qua hệ thống ngân hàng.
Để chính sách khả thi, Nhà nước phải xây dựng được cơ sở dữ liệu đồng bộ – biết rõ ai đang sở hữu bao nhiêu căn, và tránh “lách luật” bằng cách mua qua người thân, pháp nhân hoặc công ty trung gian.
2. Mục tiêu – và giới hạn của tính khả thi
Chính sách hướng đến việc:
• Giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế tình trạng “mua nhà bằng tiền ngân hàng”.
• Giảm đầu cơ, khi người có nhiều tài sản sẽ khó vay tiếp để mua thêm.
• Ổn định hệ thống tín dụng – tránh rủi ro dây chuyền khi giá nhà giảm.
Tuy nhiên, có ba điểm cần nhìn rõ:
2.1. Hiệu quả có thật sự kéo giá nhà xuống?
Có thể hạ nhịp đầu cơ ngắn hạn, nhưng khó tác động tới giá dài hạn nếu nguồn cung vẫn thiếu.
Như tại Đà Nẵng, nhiều năm qua giá các dự án căn hộ cao cấp ven sông Hàn và ven biển Mỹ Khê vẫn duy trì quanh 80–120 triệu/m², thậm chí những sản phẩm siêu cao cấp như M Landmark hay The Legend City vẫn ở mức 120 – 200 triệu/m².
Nguyên nhân không phải do “đầu cơ tín dụng”, mà do quỹ đất trung tâm hạn chế, pháp lý minh bạch, nguồn cung thật ít – nên siết vay sẽ khó làm giảm giá loại hình này.
2.2. Người thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận.
Giả sử giá có giảm, thì chi phí vận hành, quản lý, bảo trì vẫn cao hơn nhiều so với khả năng của người lao động.
Ở Đà Nẵng, căn hộ hạng sang thường phục vụ nhóm khách đầu tư Hà Nội, TP.HCM hoặc Việt kiều – chứ không phải nhu cầu ở thực của người thu nhập thấp.
Do đó, siết tín dụng phân khúc này không giúp người nghèo mua nhà, mà có thể làm giảm thanh khoản của thị trường cao cấp – nơi vốn là “động cơ” hút vốn FDI và thúc đẩy dịch vụ địa phương.
2.3. Tác động phụ có thể xuất hiện:
– Giao dịch thứ cấp chậm lại, thị trường mất thanh khoản.
– Nhiều người thực sự có nhu cầu nâng cấp chỗ ở sẽ bị ảnh hưởng.
– Dễ phát sinh hiện tượng “vay chui – hợp đồng ủy quyền”, làm giảm minh bạch thị trường.
3. Kinh nghiệm quốc tế – Siết vay không phải là mới
Biện pháp siết tỷ lệ vay (LTV) với người mua nhà thứ hai đã được nhiều quốc gia áp dụng:
• Hồng Kông: áp trần LTV 50% với nhà đầu tư, chỉ 40% với nhà giá trị cao. Khi thị trường nguội, họ mới nới lên 70%.
• Hàn Quốc: áp dụng cơ chế “siết vùng nóng”, LTV 0% cho người mua thêm nhà tại Seoul.
• Trung Quốc: điều chỉnh linh hoạt, từng giai đoạn chỉ cho vay 60–70% cho căn thứ hai, tùy thành phố.
Những ví dụ này cho thấy, các nước dùng chính sách tín dụng như chiếc phanh – nhưng chỉ tạm thời để ổn định thị trường, chứ không dùng nó làm công cụ giải quyết vấn đề nhà ở dài hạn.
4. Vì sao không học Singapore – lãi suất thật thấp cho người thu nhập thấp?
Singapore tách bạch rất rõ:
• Người mua nhà ở công (HDB) – chiếm 80% dân số – được vay từ HDB loan với lãi suất ổn định 2,6%/năm, cố định hàng chục năm.
• Người mua nhà tư nhân thì vay thương mại, lãi suất thị trường khoảng 1,5–2,2%/năm, tùy gói.
Chính nhờ cơ chế này, người thu nhập thấp không bị loại khỏi thị trường, trong khi người đầu cơ phải chịu chi phí vốn cao hơn.
Điều đáng học ở Singapore không phải “siết” người giàu, mà là tạo cơ hội thật cho người cần nhà ở thông qua hệ thống nhà công và lãi suất ưu đãi bền vững.
5. Vậy Việt Nam nên làm gì?
Theo góc nhìn cá nhân của Thiên Hương – Bất động sản Đà Nẵng, người trực tiếp tham gia thị trường bất động sản gần 15 năm qua, siết cho vay 50% với BĐS thứ hai chỉ nên xem là biện pháp tạm thời, không phải “chiếc chìa khóa vạn năng”.
Muốn thị trường phát triển lành mạnh, cần 3 hướng song song:
1. Tín dụng phân tầng – cho vay linh hoạt theo mục đích sử dụng, không “cào bằng”.
2. Tăng cung nhà ở phù hợp – nhà ở xã hội, nhà cho thuê, nhà vừa túi tiền.
3. Ổn định chính sách lãi suất dài hạn – đặc biệt cho người mua lần đầu, để họ có thể lập kế hoạch tài chính bền vững.
Riêng tại Đà Nẵng, việc siết tín dụng không nên áp dụng “một màu” cho mọi phân khúc. Thành phố đang trong giai đoạn phục hồi nguồn cung cao cấp, thu hút mạnh FDI vào hạ tầng, du lịch và nghỉ dưỡng. Nếu dòng vốn bị “nghẽn” toàn diện, có thể làm chậm chu kỳ tăng trưởng tự nhiên mà thị trường Đà Nẵng vừa mới tái khởi động sau 6 năm trầm lắng.
Giải pháp phù hợp là kiểm soát đầu cơ thật, nhưng giữ nhịp dòng tiền đầu tư chất lượng – đặc biệt ở khu vực ven sông Hàn, Mỹ Khê và trung tâm Hải Châu, nơi đang hình thành các biểu tượng đô thị mới.
Thật vậy: “Chính sách nào cũng cần cái tâm và tầm. Siết tín dụng có thể làm thị trường chậm lại, nhưng không thể làm người dân giàu lên. Muốn thị trường bất động sản Việt Nam – và đặc biệt là Đà Nẵng – thật sự cân bằng, chúng ta cần giúp người có nhu cầu thật tiếp cận được vốn thật.
Và điều đó chỉ đến khi chúng ta dám học những mô hình nhân văn, như Singapore đã làm.”
________________________________________
Thiên Hương – Bất động sản Đà Nẵng
Chuyên gia thị trường bất đông sản Đà Nẵng
📞 0932 464 717
